Edito - Mai 2023
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Pierre papier ou pierre de papier
L’immobilier tant commercial que résidentiel fait la une des journaux, surtout depuis que les difficultés des banques régionales américaines perdurent. Il est vrai que la dernière crise immobilière en Europe et spécifiquement en France dans les années 1990 a été profondément douloureuse avec son cortège de faillites de promoteurs, de ménages surendettés et de banques ébranlées. Les effets s’en sont d’ailleurs ressentis pendant de longues années.
Aujourd’hui, on retrouve nombre d’éléments présents à l’époque : une bulle immobilière, une hausse des taux (d’une ampleur et d’une rapidité supérieures aux années 1990) et des promoteurs déjà en détresse.
Mais il y a aussi des différences notables. En premier lieu, le financement de l’immobilier, il était à l’époque essentiellement bancaire et donc régulé par les autorités de tutelles dédiées. Aujourd’hui, les fonds immobiliers européens représentent souvent plus de 30% de l’immobilier commercial.
Du côté des ménages, la commercialisation des SCPI auprès des particuliers a pris aussi une ampleur sans précédent, soit en direct, soit via des contrats d’assurance vie.
Dans le cas de l’immobilier commercial, nous sommes, contrairement au financement bancaire, face à un secteur non régulé qui a eu la faveur des investisseurs dans un monde à taux 0, où la recherche de rendement les a poussés à se diversifier dans de nombreux actifs peu liquides.
« L’illiquidité de ces fonds est un problème majeur à venir. Ils sont pour la plupart ouverts, ne disposent pas de liquidités suffisantes pour faire face aux rachats et n’ont, pour certains pas instauré de mécanisme de régulation de sorties (« gates »). Une baisse des prix de l’immobilier aura donc des effets en chaine. »
Par ailleurs, de nombreux fonds sont domiciliés au Luxembourg ce qui leur confère une certaine opacité, car les retombées ne se pas limiteront pas à ce dernier et pourraient s’étendre à plusieurs autres pays européens.
Du côté des ménages, il est à craindre que leur patrimoine soit doublement impacté par la baisse des prix de l’immobilier.
En effet, dans les années 1990, la crise immobilière, pourtant sévère, s’était matérialisée par la baisse de valeur du bien immobilier physique. Bien d’usage plus que bien d’investissement dans de nombreux cas, la baisse de valorisation, bien que très importante, était « gérable ».
Aujourd’hui les ménages sont doublement exposés, à travers l’immobilier physique mais aussi la pierre papier.
Une crise immobilière sera ressentie beaucoup plus douloureusement en particulier pour les ménages qui ont ces SCPI logés dans leur contrat d’assurance vie constitué pour leur retraite. Et encore, en France, les taux d’emprunt sont à taux fixe contrairement à certains pays européens où les taux sont variables, le stress financier sera bien pire.
Rédigé par
Lucile LOQUÈS
Directrice du pôle Actions Internationales
Le 22 mai 2023
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